РАЗЪЯСНЕНИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ПО ВОПРОСУ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ОТСРОЧЕК ПО УПЛАТЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Статья подготовлена с учетом нормативных актов, действующих на 10 мая 2020 года

В настоящее время действует два специальных законодательных акта по вопросам аренды на период действия ограничений и запретов в связи с пандемией коронавируса. Это федеральный закон 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (Далее Закон) и Постановление Правительства РФ № 439 от 03 апреля 2020 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договора аренды недвижимого имущества» (далее – Постановление № 439).

Поскольку ряд важных в практическом плане вопросов данными правовыми актами не урегулирован, Верховный Суд РФ дал разъяснения по вопросу их применения в своем «Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2» (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 апреля 2020 года).

1. Так, совершенно определенно Верховный Суд указал на то, что предоставленными статьей 19 Федерального закона № 98-ФЗ и Постановлением Правительства № 439 льготами могут воспользоваться лишь те арендаторы недвижимого имущества, которые работают в наиболее пострадавших отраслях экономики. (Перечень этих отраслей утвержден Постановление правительства РФ № 434 от 3 апреля 2020 года (редакция от 18 апреля 2020 года).

Соответственно, арендаторы недвижимого имущества, которые пострадали в период коронавируса, но при этом не ведут свою деятельность в отраслях, перечисленных в Постановлении Правительства № 434, льготами воспользоваться не смогут – и суд таких арендаторов не поддержит (в случае если они решат обратиться с соответствующим иском к арендодателю).

2. Верховный Суд подтверждает, что независимо от даты заключения дополнительного соглашения об отсрочке в уплате арендной платы (даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения) договор аренды считается измененным (в части предоставления отсрочки) с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории того субъекта Федерации, где расположен объект недвижимого имущества.

3. Значительное внимание Верховный Суд уделяет вопросу добросовестности сторон при осуществлении своих прав. Согласно закона стороны обязательства (в том числе – по договорам аренды недвижимого имущества) должны действовать в сложившихся условиях добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга. Так, по мнению Верховного Суда, добросовестный арендодатель должен сам выступить инициатором заключения соглашения о предоставлении отсрочки, если арендодатель знает или не может не знать о том, что арендатор осуществляет деятельность в отрасли российской экономики, наиболее пострадавшей от эпидемии.

4. Также Верховный Суд обращает внимание на случаи, когда арендодатель считается предоставившим отсрочку по арендной плате независимо от наличия подписанного дополнительного соглашения к договору аренды. Таких случаев два: 1) в

ситуации, когда арендатор из числа пострадавших отраслей не вносит очередной платеж по арендной плате в размере и сроки, установленные договором аренды, и при этом арендодателю известно, что арендатор работает в отрасли, в наибольшей степени пострадавшей от эпидемии; 2) если арендодатель необоснованно уклоняется от заключения дополнительного соглашения, в том числе – если своим поведением арендодатель дает понять арендатору, что отсрочку будет предоставлена.

5. В Обзоре Верховного Суда РФ также разъяснено, что для предоставления отсрочки по аренде арендаторам из наиболее пострадавших отраслей не требуется подтверждать факт невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению. Достаточно подтверждения того, что арендодатель занимается видом деятельности, наиболее пострадавшим от пандемии (то есть включенным в соответствующий перечень). При этом Обзор содержит следующую оговорку: если будет доказано, что обратившийся за отсрочкой арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает от введенных ограничительных мер, суд может отказать такому арендатору в праве на отсрочку полностью или частично.

6. Со ссылкой на соответствующие нормы Гражданского кодекса РФ Верховный Суд разъяснил, что положения статьи 19 Закона № 98-ФЗ могут быть применены к договорам аренды части недвижимой вещи. Это разъяснение может быть актуально для микроторговых предприятий, которые, например, арендуют часть торгового зала.

Подробнее о представленных арендаторам льготах на период действия режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации) можно узнать у наших специалистов по телефонам:

+7-985-765-11-32 (Александр);

+7-916-381-48-71 (Николай);

+7-916-798-09-31 (Илья). 

Консультация по телефону бесплатная.