ОБЩИЕ УСЛОВИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ОТСРОЧКИ ПО АРЕНДЕ

Статья подготовлена с учетом нормативных актов, действующих на 10 мая 2020 года

 В настоящее время принято два специальных законодательных акта по вопросам аренды на период действия ограничений и запретов в связи с пандемией коронавируса. Это федеральный закон 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (Далее Закон) и Постановление Правительства РФ № 439 от 03 апреля 2020 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договора аренды недвижимого имущества» (далее – Постановление № 439).

1. Кто может воспользоваться предоставленными льготами.

Все изучавшие указанные нормативные акты обратили внимание на имевшееся в них противоречие: по буквальному смыслу статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ льготы по уплате арендной платы предоставляются любым арендаторам, независимо от отраслевой принадлежности. А в пункте 1 Требований указывается, что они распространяются только на арендаторов, осуществляющих деятельность в отраслях Российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения коронавирусной инфекции. И было очевидно, что данное противоречие повлечет за собой споры и противоречия между участниками арендных правоотношений.

Однако уже 30 апреля Верховный Суд РФ в своем «Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2» разъясненил, что данные нормативные акты распространяются исключительно на отрасли, наиболее пострадавшие от коронавирусной инфекции (Ответ на вопрос 4 Обзора). Таким образом, учитывая позицию ВС РФ, воспользоваться льготами, предоставленными статьей 19 Федерального закона № 98-ФЗ и Постановлением Правительства № 439 смогут только арендаторы из наиболее пострадавших отраслей.

Перечень наиболее пострадавших отраслей также утвержден Правительством РФ. Это Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 (в настоящее время действует редакция от 18.04.2020) «Об утверждении перечня отраслей Российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции».

При этом следует иметь в виду, что согласно Постановлению Правительства РФ от 2 апреля 2020 года № 409 «О мерах по обеспечению устойчивого развития экономики» осуществление организациями и индивидуальными предпринимателями деятельности в соответствующей сфере деятельности, наиболее пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, определяется по коду основного вида деятельности, информация о котором содержится в Едином государственном реестре юридических лиц либо в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей по состоянию на 1 марта 2020 г.организации (пункт 2 Постановления Правительства РФ № 409).

Это означает, что если соответствующий вид деятельности не включен в ЕГРЮЛ (ЕГРИП) в качестве основного, организация (предприниматель) не сможет рассчитывать на меры поддержки, в том числе – и в части предоставления отсрочки по арендной плате –

даже если фактически вся деятельность относится именно к пострадавшей сфере деятельности.

2. Основные условия предоставления отсрочки по арендной плате.

Прежде всего, следует иметь в виду, что предоставленные названными нормативными актами льготы распространяются только на тех арендаторов, которые заключили договоры аренды до даты введения на территории соответствующего субъекта Федерации режима повышенной готовности или режима чрезвычайного положения. Так, например, в Москве режим повышенной готовности введен 05 марта 2020 года Указом Мэра Москвы № 12-УМ от 05.03.2020. В Московской области режим повышенной готовности введен с 00 часов 00 минут 13 марта 2020 года (Постановление Губернатора Московской области от 12.03.2020 № 108-ПГ «О введении в Московской области режима повышенной готовности…..»). Таким образом, в Москве действие льгот распространяется на арендаторов, заключивших договоры аренды недвижимого имущества до 05 марта 2020 года, а в Московской области – до 12 марта 2020 года включительно.

Статья 19 Федерального закона № 98-ФЗ предоставляет право арендатору недвижимого имущества потребовать от арендодателя отсрочки в оплате арендной платы. Для этого арендатор направляет арендодателю письменное требование, решение по которому арендодатель обязан принять в течение 30 дней со дня обращения. У арендодателей, на которых распространяется действие Закона и Постановления, нет права отказаться от предоставления отсрочки – соответственно, по требованию арендатора арендодатель обязан подписать соответствующее дополнение к договору аренды. Также закон (пункт 3 статьи 19) содержит адресованную арендодателям рекомендацию на период аренды снижать размер арендной платы. Следует иметь в виду, что отсрочка предоставляется в отношении любого недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности за исключением жилых помещений.

Конкретные требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества установлены Постановлением Правительства РФ № 439 от 3 апреля 2020 года. Эти требования изложены в Приложении к Постановлению, которое так и называется – «Требования к условиям и срока отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее Требования). Прежде всего, Постановление рекомендует арендодателям одновременно с предоставлением отсрочки по арендной плате снижать размер арендной платы «с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации…». Практический смысл подобных рекомендаций вызывает вопросы, поскольку рекомендация не носит обязывающего для арендодателей характера.

Согласно пункту 3 Требований отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 года, начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории соответствующего субъекта РФ.

Условия предоставления отсрочки следующие:

- учитывается задолженность по уплате арендной платы за период с даты введения режима ПГ (повышенной готовности) или ЧС (чрезвычайной ситуации) по 1 октября 2020 года. При этом за период действия режима ПГ или ЧС отсрочка по арендной плате предоставляется в полном объеме (в размере 100%), а в период с даты окончания режима ПГ или ЧС отсрочка по арендной плате предоставляется в размере 50:% от размера арендной платы (подпункты «а» и «б» пункта 3 Требований).

- образовавшаяся за период до 1 октября 2020 года задолженность по арендной плате должна уплачиваться, начиная с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года равными платежами – причем размер каждого платежа не должен превышать половины

ежемесячной арендной платы по договору аренды. То есть помимо отсрочки арендатору предоставляется также и рассрочка в погашении возникшего долга по арендной плате.

- штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы в связи с отсрочкой не применяются даже в том случае, если такие меры предусмотрены договором аренды.

Обращает на себя внимание тот факт, что в некоторых случаях арендатор не освобождается полностью от всех платежей на период отсрочки. Так, если договором аренды предусмотрено включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по данной части арендной платы не предоставляется при условии, если арендодатель решениями субъекта Российской Федерации не освобожден от соответствующих платежей в период действия режимов ПГ или ЧС.

Требования также содержат ряд запретов, направленных на предотвращение возможных злоупотреблений со стороны арендодателей. Так, арендодателю запрещено устанавливать какие-либо дополнительные платежи, подлежащие уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки.

Постановление также предоставляет местным органам власти право устанавливать более льготные для арендаторов условия отсрочки – однако в любом случае, эти условия не должны ухудшать положение арендатора по сравнению условиями, предусмотренными Требованиями.

Также Требования предоставляют арендаторам и арендодателям право заключать соглашения о предоставлении отсрочки на иных, чем предусмотрено Требованиями, условиях. Однако такие соглашения не могут заключаться на условиях, которые для арендатора хуже предусмотренных Требованиями.

Подробнее о представленных арендаторам льготах на период действия режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации) можно узнать у наших специалистов по телефонам:

+7-985-765-11-32 (Александр);

+7-916-381-48-71 (Николай);

+7-916-798-09-31 (Илья). 

Консультация по телефону бесплатная.